Le moyen le plus simple pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers de réduire les taux d’inoccupation de leurs immeubles locatifs est de maximiser les taux de renouvellement. Si vous avez trouvé de bons locataires qui paient leur loyer à temps et respectent votre propriété, évitez les frais généraux et le stress associés au roulement des locataires en vous concentrant sur la rétention.
Les taux de renouvellement des baux aux États-Unis ont augmenté régulièrement au cours de la dernière décennie, atteignant des niveaux record en 2020, car de nombreux locataires n’ont pas pu ou n’ont pas voulu déménager en raison de la pandémie. Si vous avez du mal à obtenir des renouvellements de bail pour votre bien locatif ou si vous cherchez à augmenter vos taux de renouvellement, voici quelques conseils à prendre en compte.
1. Priorisez vos relations propriétaire-locataire
Favoriser de solides relations propriétaire-locataire peut prendre du temps. Ces relations sont susceptibles d’être un différenciateur clé lorsque vos locataires envisagent de renouveler ou non leur bail (surtout s’ils se voient offrir un taux de location inférieur ailleurs). L’une des plaintes les plus courantes des locataires est le mauvais service client des gestionnaires immobiliers ou la mauvaise communication des propriétaires.
Répondez rapidement aux demandes de maintenance, informez les locataires de toute nouvelle ou mise à jour le plus tôt possible et assurez-vous que vos locataires se sentent à l’aise de vous contacter pour toute question ou préoccupation. Gardez les lignes de communication ouvertes et contactez régulièrement vos locataires pour voir s’ils rencontrent des problèmes – tous les quelques mois environ est généralement un bon point de départ. N’oubliez pas que vos locataires sont vos clients et que leur satisfaction doit être votre priorité absolue.
2. Soyez ouvert aux commentaires
Gardez un œil sur toutes les plaintes courantes que vous entendez de la part des locataires et soyez proactif dans la recherche de solutions à ces problèmes. Si plusieurs locataires demandent des mises à jour ou des commodités similaires, pesez soigneusement le pour et le contre de toutes les demandes raisonnables. Lorsque les locataires déménagent ou refusent de renouveler leur bail, créez un protocole pour leur demander pourquoi ils partent et/ou ce qu’il faudrait pour qu’ils restent. Les informations que vous apprenez vous aideront à garder vos futurs locataires plus longtemps et pourraient vous aider à résoudre un problème simple qui persuadera vos locataires actuels de rester.
3. Offrez des incitatifs
Que pouvez-vous faire pour adoucir l’affaire pour les locataires qui hésitent à renouveler leur bail ? Offrir des incitations telles que des réductions sur le loyer, des avantages de stationnement, de l’argent, des cartes-cadeaux ou même quelque chose comme un nouveau téléviseur s’avère souvent être un investissement valable qui entraîne une augmentation des taux de renouvellement. Vos débours seront justifiés si des locataires dignes de confiance et responsables sont persuadés de rester, ce qui vous permet d’économiser sur les frais de rotation des locataires.
Les incitations peuvent également prendre la forme d’équipements supplémentaires ou d’améliorations raisonnables de la propriété. Si la seule chose qui manque à vos locataires est un lave-vaisselle ou une nouvelle unité de climatisation, cela pourrait valoir la peine d’envisager de faire la mise à niveau. Non seulement cela aidera les taux de renouvellement actuels, mais de nombreuses améliorations et ajouts d’équipements augmenteront également la valeur de votre propriété à long terme.
4. Augmentez le loyer de la bonne manière
Il viendra un moment où vous devrez augmenter vos tarifs de location pour faire face aux dépenses et à la valeur marchande. De nombreux locataires utiliseront cela comme raison pour refuser de renouveler leur bail. Bien qu’il s’agisse d’une affaire inévitable, essayez de prévoir de petites augmentations en pourcentage lors du renouvellement du bail chaque année, au lieu de maintenir un taux constant pendant plusieurs années suivi d’un bond significatif. Cette stratégie vous aidera à éviter de perdre des profits alors que les dépenses augmentent et à satisfaire vos locataires avec des augmentations de loyer raisonnables.
5. Le timing est la clé
Si vos locataires désirables envisagent de déménager, plus vous pouvez les joindre tôt dans le processus, mieux c’est. Leur demander de renouveler avant qu’ils ne se soient installés sur un nouveau lieu vous permet de présenter des incitations ou de voir si vous pourriez être en mesure de répondre à l’une de leurs demandes potentielles. Vous vous préparerez également au succès en sachant bien à l’avance si vous aurez besoin de commercialiser et de montrer des unités dans un proche avenir. Il est recommandé de saisir les renouvellements potentiels dès le début en contactant les locataires environ 90 jours avant l’expiration de leur bail.
En général, le renouvellement des baux d’une année à l’autre est le meilleur moyen pour les propriétaires d’éviter le roulement des locataires et de maintenir les taux d’inoccupation à un faible niveau. Cependant, une étape importante dans le processus de renouvellement de bail consiste à déterminer si vous souhaitez ou non qu’un locataire reste dans votre propriété. Si vous avez affaire à des locataires irresponsables ou difficiles, il peut être judicieux de trouver une meilleure solution dans certains cas.
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Recouvrement amiable de créances impayées
En revanche, il faut savoir que cette procédure de recouvrement amiable est un préalable nécessaire à toute procédure contentieuse. En effet, un juge, examinant un dossier de demande en paiement vérifiera que des démarches amiables à la procédure judiciaire ont été engagées.
Dernières pensées
Votre plan de rétention est susceptible de changer et d’évoluer à mesure que vous remarquez des stratégies qui fonctionnent et celles qui ne fonctionnent pas. Prévenir le roulement des locataires et augmenter les taux de renouvellement est un objectif qui nécessite une attention constante tout au long de la durée du bail.
