Comment investir dans l’immobilier avant d’avoir 21 ans

jeune homme travaillant dans un café

Nous souhaitons tous avoir commencé à investir dans l’immobilier plus tôt. Mais quand je parle à des jeunes (je suis enseignant au secondaire, donc je fais ça tous les jours) de l’idée d’investir dans l’immobilier, la réponse initiale écrasante est que ce n’est pas quelque chose qu’ils peuvent faire avant d’être plus âgés .

Faux, faux, faux.

Je parlerai du plan que j’appelle « REI Before a Mai Tai ». Il se compose de quatre étapes qu’un jeune doit suivre pour se préparer à acheter son premier bien immobilier avant de pouvoir légalement acheter et boire un Mai Tai.

Tout n’est pas si compliqué. Et pour être clair, ce plan est celui où le jeune n’a PAS besoin que ses parents (ou qui que ce soit d’autre) cosignent l’hypothèque.

Je fournirai le contenu ci-dessous comme si nous cherchions à guider quelqu’un qui a 18 ans aujourd’hui et qui souhaite acheter sa première propriété la veille de ses 21 ans. Par conséquent, ils ont un délai de trois ans. Donc, si vous êtes un adolescent ou si vous connaissez quelqu’un qui l’est, voici quatre étapes pour profiter de la douceur d’un revenu passif avant la douceur d’un Mai Tai.

Prendre plaisir!

Avis de non-responsabilité : chaque prêteur est différent et peut varier en ce qui concerne les exigences et les politiques contenues dans les étapes ci-dessous. Mais même avec ces différences, ce plan peut fonctionner pour à peu près n’importe quel adolescent.

Comment acheter une propriété locative avant d’avoir 21 ans

Étape 1 : Obtenir un emploi W-2

Parmi les quatre étapes, c’est celle qui, selon moi, cause le plus de difficultés pour les jeunes investisseurs immobiliers en herbe. Pour aider à trouver des solutions, j’ai interviewé des professionnels qui travaillent dans le secteur des prêts hypothécaires et leur ai demandé ce dont un adolescent aurait exactement besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire. Il s’avère que satisfaire aux exigences n’est pas si difficile.

La réponse courte? Ils ont besoin d’antécédents professionnels dans un emploi W-2. Cela indiquera au prêteur que notre demandeur a un flux de revenu stable. Ceci est important car les prêteurs doivent savoir que le demandeur sera en mesure d’effectuer ses versements hypothécaires mensuels.

Maintenant, s’il vous plaît, ne pensez pas que je suggère à quiconque, en particulier à un jeune, de se mettre au-dessus de sa tête avec une hypothèque qu’il ne peut pas payer de façon réaliste. Je ne fais qu’exposer les possibilités pour que notre adolescent puisse travailler avec les paramètres qui lui sont donnés.

Les antécédents professionnels ne doivent pas nécessairement être aussi longs ou aussi rémunérateurs qu’on pourrait s’y attendre. Lorsque le jeune va demander le prêt hypothécaire, juste avant l’âge de 21 ans, il devra fournir des talons de paie des 30 jours précédents qui montrent qu’il est employé et qu’il a un revenu stable. Ils devront probablement également fournir des formulaires W-2 pour les deux dernières années.

Si l’emploi au cours des 30 derniers jours est un travail à temps plein bien rémunéré, il est probable que le prêteur n’aura pas besoin de beaucoup plus. Si l’histoire est un travail à temps partiel, ils peuvent avoir besoin de talons de paie remontant plus loin dans le temps.

De plus, lorsqu’ils examinent le travail à temps partiel et à temps plein, les prêteurs ne sont pas aussi préoccupés par le nombre d’heures travaillées par semaine que par le montant réel des revenus qui entrent. -2 emplois bien rémunérés pourraient suffire.

L’un des professionnels du prêt à qui j’ai parlé m’a dit qu’il souhaitait que le ratio dette / revenu du demandeur soit de 40% ou moins. Un ratio dette-revenu est calculé en prenant tous les remboursements mensuels de la dette et en le divisant par son revenu mensuel brut.

jeune homme travaillant dans un café

Donc, pour calculer leur paiement mensuel maximal autorisé par le prêteur, vous prendriez leur revenu annuel brut divisé par 12, puis multiplié par 40 %.

Avant de faire un exemple de calcul, supposons que notre jeune de 20 ans travaille à temps plein pour environ 15 €/heure. Cela équivaut à un revenu annuel brut d’environ 30 000 €.

30 000 € / 12 x 0,40 = 1 000 €

Cela signifie que 1 000 € par mois est le paiement mensuel maximal que le prêteur autorisera. Ce paiement de 1 000 € comprend les paiements PITI, HOA et l’assurance hypothécaire, le cas échéant.

Notre adolescent n’aura pas de dettes impayées sur les cartes de crédit, les prêts automobiles ou tout autre élément susceptible d’affecter le paiement mensuel maximal de son prêt. Des choses comme les factures mensuelles de téléphone portable, les factures de services publics et les factures similaires ne modifient pas ce calcul.

Mesure à prendre: À 18 ans (ou avant), obtenez un emploi W-2 et travaillez régulièrement jusqu’à et au-delà de l’achat de cette première propriété. Pas trop difficile.

Étape 2 : Établissez votre pointage de crédit

Un deuxième aspect important que le prêteur examinera est la cote de crédit et les antécédents de crédit. Malheureusement, très peu de jeunes sont éduqués ou encadrés pour construire une solide cote de crédit à partir de 18 ans. Mais c’est très simple à faire, surtout quand on commence avec une table rase que la plupart des adolescents ont.

Après avoir appris les tenants et les aboutissants d’une carte de crédit et comment l’utiliser et la gérer avec succès, notre adolescent devrait obtenir une carte de crédit à 18 ans. Lorsqu’il reçoit cette carte de crédit, une utilisation responsable à long terme est nécessaire pour construire et maintenir un bon crédit. . Cela comprend le paiement des factures à temps, le maintien d’un solde bas et le paiement intégral du solde chaque mois.

Pour notre futur investisseur de 18 ans, il s’agira très probablement d’une carte de crédit sécurisée. Il s’agit d’une carte où un dépôt est effectué auprès de la société de carte de crédit ou de la banque avant d’utiliser la carte pour effectuer des achats. La bonne nouvelle, c’est que cela aide toujours à accumuler ce pointage de crédit.

Ensuite, après un an d’utilisation de cette carte, le jeune aura une cote de crédit et des antécédents de crédit en herbe et devra ensuite demander une carte de crédit non garantie à l’âge de 19 ans. En utilisant régulièrement les deux cartes de crédit pour les dépenses nécessaires et en remboursant le solde. chaque mois, de 18 à 21 ans, ils auront construit une cote de crédit qui leur permettra d’obtenir ce prêt hypothécaire.

Une autre option de carte de crédit est une carte de crédit réservée aux étudiants. Voici une liste des meilleures cartes de crédit pour étudiants de Nerdwallet pour 2022.

L’un des prêteurs interrogés a déclaré qu’il recherchait trois lignes commerciales dans l’historique de crédit. Cela étant, je ne recommanderais pas à un jeune d’obtenir un prêt automobile ou un prêt personnel simplement pour avoir trois lignes de commerce.

La meilleure solution que j’ai trouvée est que notre aspirant investisseur obtienne une troisième carte de crédit vers l’âge de 19 ans et demi.

En utilisant les trois cartes de crédit chaque mois ET en remboursant la totalité du solde avant chaque date d’échéance, notre jeune sera sur la bonne voie pour obtenir le pointage de crédit éblouissant à l’âge de 21 ans. Cela lui permettra de se qualifier pour l’hypothèque dont il a besoin. pour acheter cette première propriété.

Mesure à prendre : UNEDès 18 ans, obtenez une carte de crédit sécurisée. À 19 ans, obtenez une carte de crédit non garantie. À 19,5 ans, obtenez une carte de crédit de détail. Utilisez-les tous de manière responsable et cohérente tout en remboursant TOUJOURS le solde chaque mois.

Étape 3 : Enregistrer

La prochaine chose dont notre adolescent aura besoin pour son premier achat est de l’argent comptant pour l’acompte sur la propriété.

À mon avis (et bien d’autres), la meilleure stratégie à utiliser par les jeunes pour acheter leur premier bien immobilier est le house hacking. Nous supposerons donc que notre jeune cherche à acheter une propriété pour se loger. Ce pourrait être une grande maison pour une stratégie de location à la pièce, un quadruplex ou quelque chose entre les deux.

Puisqu’il s’agira d’une résidence principale, faisons en sorte que notre jeune économise 5 % du prix d’achat pour l’acompte, bien que cela puisse être moins.

Comme nous l’avons déjà établi, notre jeune travaillera, au moins à temps partiel, pour constituer l’historique des revenus nécessaires à l’achat. Ils devront épargner une partie de ce revenu au cours des trois années.

En plus de leur travail W-2, ils pourraient employer une ou deux activités secondaires pour gagner et économiser encore plus.

Comme les propriétés et les marchés diffèrent considérablement, il est impossible de calculer le montant exact que notre adolescent devra épargner. Mais voici un exemple juste pour le plaisir d’en avoir un. Nous inclurons également de l’argent « tampon » pour les réparations et l’entretien initiaux.

  • Prix ​​d’achat : 200 000 €
  • 5 % d’acompte : 10 000 €
  • Argent tampon : 10 000 €
  • Total nécessaire : 20 000 €

Montant nécessaire pour épargner par mois sur les trois ans : 555 €

Regardons comment ces chiffres correspondent aux chiffres que nous avons utilisés dans le ratio dette/revenu de l’étape 1. Dans cet exemple, notre adolescent gagnait 30 000 € par an, ce qui le qualifiait pour payer 1 000 € par mois.

S’ils contractaient une hypothèque de 190 000 € avec un taux d’intérêt de 4 % et une durée de 30 ans, ils auraient un paiement estimé à environ 900 € par mois, hors assurance, taxes et PMI. En bout de ligne, c’est possible. Maï Tais pour tous !

Mesure à prendre: Obtenez ce travail. Obtenez une bousculade de côté. Dépensez un peu. Économisez beaucoup.

Étape 4 : Apprendre

Je ne suggérerais pas à quiconque, en particulier à notre jeune, d’acheter une propriété immobilière sans d’abord se renseigner sur l’industrie et les stratégies appropriées.

De 18 à 21 ans, notre jeune devrait apprendre comme un fou en faisant ce qui suit :

Lire des livres

Lire des blogs

Écouter des podcasts

Parler à d’autres investisseurs

Trouver et suivre un mentor

Analyser les propriétés à l’aide des calculatrices BiggerPockets

Suivre les chaînes YouTube sur l’investissement immobilier

Tout en s’instruisant, notre adolescent apprendra probablement tout sur la façon dont les marchés immobiliers à travers le pays sont chauds… super chauds. Et comment cela signifie qu’il y aura un niveau élevé de concurrents qui chercheront à surenchérir sur leur premier achat. C’est là que la stratégie de piratage domestique aide à nouveau.

Notre jeune peut se permettre de payer un prix plus élevé que l’investisseur moyen ou la personne qui enchérit sur sa propriété potentielle en louant les chambres d’une maison ou d’autres unités d’une petite propriété multifamiliale. Les flux de trésorerie de leurs futurs locataires contribuent à rendre possible le paiement hypothécaire plus élevé.

Ils apprendront également que chaque marché et chaque situation sont différents. Cela étant, les exemples de chiffres utilisés dans cet article de blog ne refléteront probablement pas leur situation exacte. Ces exemples sont juste pour montrer que cela PEUT arriver.

Si leur prix d’achat est supérieur aux 200 000 € utilisés dans les calculs ci-dessus, ils devraient augmenter leur revenu annuel moyen pour être admissibles à un prêt hypothécaire plus élevé et économiser plus d’argent pour l’achat. Les deux sont réalisables pour un adolescent motivé qui souhaite commencer son parcours d’investissement immobilier.

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Mesure à prendre: Renseignez-vous le plus possible sur l’investissement immobilier dès maintenant.

Et voila. Le projet « REI Before a Mai Tai » pour que notre adolescent achète sa première propriété avant d’avoir 21 ans. Impossible ? Pas du tout.

Probable? Malheureusement, pas tellement.

Il faut un adolescent vraiment motivé avec l’aide de ses proches pour suivre cette voie. Mais à mesure que la communauté BiggerPockets grandit avec les mouvements FIRE et «REI for all», il semble que nous sommes nombreux à pouvoir aider à influencer et à guider certains adolescents pour que cela se produise.

Connaissez-vous des adolescents qui devraient lire cet article ? Si oui, faites-le passer. Et buvez un Mai Tai devant eux pour leur donner un peu plus de motivation

Connaissez-vous des adolescents qui devraient lire cet article ? Si oui, faites-le passer. Et buvez un Mai Tai devant eux pour leur donner juste un peu plus de motivation.

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